【中睿视点】房地产最新政策解读

叶元琪   2022-05-23 本文章506阅读

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房地产4月数据继续下滑,投资同比降幅扩大至10.1%,开工(-44.2%)、竣工(-14.2%)、拿地(-57.3%)全面走弱,销售金额同比更是大幅下降46.6%,行业销售已至冰点。另外,资金来源进一步趋紧,融资及销售回款依然弱。


目前阶段,房地产及其相关产业链对GDP的贡献近三成,仍是国民经济支柱产业,对“稳增长”至关重要。若房地产继续负增长,将对经济产生较大拖累,因此近期地产陆续放出利好政策,意在维护房地产市场平稳发展,实现经济“稳增长”。


近期最为重磅的政策就是上周末央行对购房贷款利率下限的调整,结合上周公布的4月社融数据,也可以看到房地产利好政策释放的急迫性。


央行在4月底的一季度金融数据解读的记者发布会上,明确了首套按揭贷款利率的下限是5年期LPR基准,也就是4.6%,二套房是基准+60bps,也就是5.2%。


上周末出台政策对首套房最低贷款利率的下限下调至4.4%,二套房最低下限还是5.2%维持不变,相当于是打开了个地方政府利率下调的空间。


这项政策出台的意义在于:


  • 1)打开购房贷款利率的下调空间:全国范围整体来看4月按揭贷款首套利率全国平均水平为5.17%,二套为5.54%,距离基准分别还有57个bps和32个bps的空间,这些放松相当于把整体下调空间进一步放宽。


  • 2)政策先行地区可以进一步放松:我们关注到广州、苏州和成都等城市,目前已经有银行在执行基准按揭贷款利率。同时首套房平均利率在5%以下城市还包括上海、深圳、天津、厦门、乌鲁木齐、南通、长春、哈尔滨、银川等。政策空间的打开,对于这类地区意义更为重大,这些城市可以延续当前的利率趋势,增强局部预期。


  • 3)央行明文下调利率下限,进一步明确中央对于地产政策的态度,对于稳定市场预期,尤其是稳定市场对于今年经济增长的预期至关重要。


在本次社融腰斩之前,2008年至今曾出现过4次社融腰斩以上的负增长,历史上每一次社融同比降幅超50%都会全面降息,而且每次的力度很大(100bp上下),本次房贷利率基准下调20bp大概率也只是阶段性流动性政策放松的一个开始。


历史上,降息+行政政策=地产周期拐点=国内总需求拐点的逻辑多次被印证,虽然过去不代表未来,尤其是在“房住不炒”、中国经济结构转型发展的背景下。


我们认为房地产长期发展趋势不容乐观,但在当前“内忧外患”(疫情、经济下行、全球通胀、美联储加息等)的情况下,中短期房地产政策适当转暖,是当下稳增长、稳就业、稳民生必要的选择之一。


因此,中短期维度,我们对于房地产行业可以更乐观一些。目前来看,政府对于地产行业的态度已经相当明确,后续进一步的刺激政策将会逐步落地,行业基本面的改善也已经近在咫尺。


下一阶段行情将从政策催化,向基本面催化进行过渡。随着产业链迎来修复,部分优质房地产公司以及物管、建材公司短期将会体现相对优势。









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